Kinh nghiệm định giá tài sản thế chấp khi vay ngân hàng

Vay thế chấp sẽ giúp bạn có được nguồn vốn cần thiết cho những kế hoạch lớn. Trong đó, việc định giá tài sản vay là một trong những bước đầu tiên và quan trọng nhất, vì kết quả của quá trình này ảnh hưởng trực tiếp đến hạn mức tín dụng mà bạn có thể được duyệt. Tuy nhiên, nhiều người vẫn còn khá mơ hồ về quy trình cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá tài sản thế chấp. Để có thể chủ động hơn trong quá trình tiếp cận vốn, bài viết này sẽ cung cấp những kinh nghiệm chi tiết về định giá tài sản vay, từ việc định giá sổ đỏ, sổ tiết kiệm, cho đến ô tô và các tài sản khác. Cùng Vikki Digital Bank tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây:

Vì sao cần định giá tài sản thế chấp khi vay?

Định giá tài sản vay thế chấp là quá trình xác định giá trị tài sản đảm bảo được mang ra thế chấp khi người vay muốn tiếp cận vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính. Mục đích là đảm bảo tài sản thế chấp đủ điều kiện để ngân hàng phê duyệt khoản vay với hạn mức phù hợp. Một số tài sản thường được sử dụng để thế chấp bao gồm:

• Bất động sản: Nhà ở, đất đai (có Sổ đỏ/Sổ hồng). Đây là loại tài sản phổ biến nhất, và việc định giá sổ đỏ là nghiệp vụ thường gặp.
• Động sản: Xe ô tô, máy móc thiết bị, tàu thuyền…
• Giấy tờ có giá: Sổ tiết kiệm, trái phiếu, cổ phiếu…

Việc định giá tài sản vay chuẩn xác đóng vai trò then chốt giúp đảm bảo quyền lợi cho cả ngân hàng và người đi vay. Cụ thể:

• Đối với ngân hàng: Ngân hàng dựa vào giá trị tài sản đảm bảo để tính toán tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), từ đó đưa ra số tiền cho vay tối đa. Ngoài ra, việc định giá tài sản vay chính xác là bước cốt lõi để xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay, giúp ngân hàng đảm bảo khả năng thu hồi nợ nếu người vay không thể trả và giảm thiểu rủi ro tín dụng.
• Đối với người đi vay: Định giá tài sản vay giúp bạn nắm được giá trị tài sản của mình trên thị trường, đồng thời, có thể ước tính được khoản vay tối đa giúp bạn chủ động hơn trong việc lên kế hoạch sử dụng vốn. Bên cạnh đó, quy trình này cũng giúp bạn hiểu rõ cơ sở để ngân hàng đưa ra hạn mức vay, giúp quá trình làm việc trở nên rõ ràng hơn.

Phân loại tài sản thế chấp

Để hiểu rõ hơn về tài sản đảm bảo, chúng ta có thể phân loại chúng theo nhiều tiêu chí khác nhau.

Theo sự tồn tại

Tài sản thế chấp được chia thành hai loại chính:

• Thứ nhất là tài sản hiện hữu, tức là những tài sản đã thuộc quyền sở hữu của bạn tại thời điểm vay vốn như nhà đất đã có sổ, xe ô tô.
• Thứ hai là tài sản hình thành trong tương lai, ví dụ như một căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng mà bạn đã ký hợp đồng mua bán, hoặc máy móc thiết bị đã đặt hàng nhưng chưa nhập về.

Theo đặc tính di dời của tài sản

Dựa trên khả năng di chuyển, tài sản được phân thành bất động sản và động sản. Bất động sản là những tài sản cố định, gắn liền với đất đai như nhà ở, chung cư. Việc định giá sổ đỏ là bước quan trọng để xác định quyền sở hữu và giá trị của loại tài sản này. Ngược lại, động sản là những tài sản có thể di chuyển được như phương tiện vận tải hay các loại máy móc, thiết bị.

Theo đặc điểm hình thành

Xét về nguồn gốc, tài sản có thể được hình thành một cách tự nhiên như đất nông nghiệp, đất ở. Bên cạnh đó là các tài sản nhân tạo do con người tạo ra, bao gồm các công trình xây dựng như nhà xưởng, nhà ở, cơ sở hạ tầng…

Theo sự quản lý của Nhà nước

Về mặt sở hữu, tài sản được phân biệt giữa tài sản thuộc sở hữu tư nhân và tài sản có nguồn gốc từ Nhà nước. Đối với tài sản có nguồn gốc từ Nhà nước, khi thế chấp cần phải có đầy đủ các văn bản pháp lý chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của người đi vay.

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá tài sản

Giá trị tài sản đảm bảo không phải là một con số cố định mà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Cách tính giá tài sản của các dịch vụ định giá ngân hàng đều dựa trên việc phân tích các yếu tố này.

Về phía khách hàng

• Khách hàng cần thể hiện, chứng minh với bộ phận thẩm định là mình hoàn toàn có khả năng trả nợ bằng việc cho ngân hàng thấy nguồn thu nhập ổn định.
• Đảm bảo lịch sử vay vốn không có nợ xấu.
• Tài sản thế chấp phải đúng quy định của ngân hàng.

Về phía tài sản đảm bảo

Tính pháp lý

Đây là yếu tố tiên quyết, đảm bảo tài sản đủ điều kiện để thế chấp. Tài sản phải có giấy tờ hợp pháp, thuộc quyền sở hữu của người đi vay, không vướng tranh chấp hay bị kê biên, và được phép giao dịch, chuyển nhượng. Việc định giá sổ đỏ chỉ được tiến hành khi sổ hoàn toàn hợp lệ về mặt pháp lý.

Yếu tố vật chất

• Vị trí: Một vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi, nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội phát triển và nhiều tiện ích xung quanh sẽ giúp tài sản được định giá cao hơn đáng kể.
• Hiện trạng & Chất lượng: Tình trạng thực tế của tài sản như hình dạng thửa đất (vuông vức, nở hậu), chất lượng công trình xây dựng (kiên cố, không xuống cấp) và thiết kế hợp lý đều là những điểm cộng lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản đảm bảo.

Yếu tố kinh tế

Tính thanh khoản & Tiềm năng thị trường: Khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt (tính thanh khoản) và tiềm năng tăng giá trong tương lai dựa trên xu hướng phát triển của khu vực là những yếu tố kinh tế quan trọng. Một tài sản dễ giao dịch và nằm trong khu vực có quy hoạch phát triển rõ ràng sẽ được đánh giá cao hơn.

Quy trình thẩm định vốn vay

Quy trình thẩm định và định giá tài sản vay là một quy trình chuyên nghiệp, chặt chẽ nhằm đảm bảo tính chính xác và khách quan. Tuỳ theo quy định của từng ngân hàng và công ty tài chính, nhìn chung, quy trình này thường bao gồm các bước sau:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản và cơ sở thẩm định giá

• Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản.
• Xác định mục đích và đối tượng sử dụng kết quả thẩm định.
• Xác định cơ sở giá trị của thẩm định (giá trị thị trường hoặc phi thị trường).

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

• Xác định rõ phạm vi, nội dung và tiến độ công việc.
• Xác định các dữ liệu cần thu thập về thị trường, tài sản so sánh.
• Lên phương án phân công nhân sự và kiểm soát chất lượng.

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Chuyên viên sẽ đến khảo sát trực tiếp tài sản, đo đạc, chụp ảnh và đối chiếu với thông tin trên giấy tờ.

Bước 4: Phân tích thông tin

Tổng hợp và phân tích các dữ liệu đã thu thập được từ hồ sơ, khảo sát thực tế và thị trường để làm cơ sở cho việc ước tính giá trị.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Dựa trên các phân tích, chuyên viên sẽ áp dụng các phương pháp định giá chuyên môn (như phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập) để đưa ra giá trị tài sản đảm bảo cuối cùng.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Toàn bộ quá trình và kết quả định giá tài sản vay sẽ được tổng hợp trong một báo cáo chính thức và chứng thư thẩm định giá để gửi cho khách hàng và các bên liên quan.

Bước 7: Nộp phí thẩm định tài sản bảo đảm

Mức phí thẩm định tài sản bảo đảm được tính theo 2 cách:

• Tính theo tỷ lệ phần trăm (%) của tổng giá trị tài sản đảm bảo sau khi đơn vị thẩm định giá sơ bộ giá trị của tài sản đó cộng với chi phí phát sinh (công tác phí, phí kiểm nghiệm (nếu có)…)
• Tính theo báo giá trọn gói hợp đồng thẩm định giá theo thỏa thuận của hai bên.

Nắm rõ chi phí thẩm định tài sản bảo đảm là điều quan trọng để người vay có thể tính toán chi phí tổng cộng và đưa ra quyết định có nên tiếp tục với quá trình vay vốn thế chấp hay không.

Vay thế chấp là một khoản vay lớn, vì thế việc ngân hàng thận trọng trong các bước thẩm định cũng là một trong những việc làm để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Hiểu rõ quy trình định giá tài sản vay, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo và chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ không chỉ giúp bạn chủ động hơn trong quá trình làm việc với ngân hàng, mà còn là chìa khóa để tối ưu hóa hạn mức vay. Tham khảo ngay gói vay tiêu dùng thế chấp của ngân hàng số Vikki là giải pháp tài chính dành cho khách hàng có nhu cầu vay vốn phục vụ các mục đích tiêu dùng, chi tiêu cá nhân hoặc đáp ứng kế hoạch tài chính trong cuộc sống. Với tài sản bảo đảm phù hợp, khách hàng có thể tiếp cận nguồn vốn với hạn mức và thời gian vay linh hoạt, đồng thời chủ động cân đối khoản trả nợ theo khả năng tài chính.

Hy vọng với những thông tin chi tiết trong bài viết, bạn đã có một cái nhìn toàn diện và tự tin hơn trên hành trình chinh phục các mục tiêu tài chính của mình.